【行業觀察】商業地產的價值走向分析

2019-07-30

在金融租賃行業的資產業務工作中,部分項目有涉及房地產抵押作為增信措施,以緩釋融資租賃資產項目的部分風險。一般來說, 其中涉及商業物業和工業物業較多,作為增信措施的房地產,其評估價一般是反映其在估價時點的價值,未來價值走向反映不甚明確,但鑒于我們融資租賃項目的租賃期限普遍是三到五年,有必要預測一下商業地產及工業地產的未來價值走勢,利于時刻掌握抵押房地產的價值趨勢,促進風險緩釋措施的有效實現,保障行業的健康發展。

房地產類型分為普通住宅地產、保障性住宅地產、商業地產、工業地產及其他房地產。其中商業地產按照行業分類分為:

1、零售功能房地產(包括百貨商場、商業街、超市、家居建材,以及將上述多種功能于一身的大型購物中心和商業體); 

2、娛樂功能房地產(包括電影城、娛樂城、KTV);

3、餐飲功能房地產(包括大型飯店、快餐小吃、冷飲店);

4、健身服務及休閑功能房地產(包括健身中心、美容院);

5、商品批發商業地產(如上海七浦路服裝批發市場);

6、居住以及辦公用商業地產(如辦公樓、酒店式公寓、產權式酒店、老年公寓等);

根據我們日常工作中遇到的項目,本文主要簡單分析酒店物業、辦公樓及已取得未建設的商業土地。

房地產具有四個基本屬性,所有權、使用權、收益權和處分權,根據這四個基本權利,確定相應房地產的價值。根據房地產估價原理,估價方法有市場比較法、收益法、成本法和重置法四個比較常用的方法。其中商業地產類的估價,一般主要從其收益權的確認角度出發,即其租金收益價值對房地產價值的決定占很大比重,所以其估價一般首先以收益法考慮為主,輔助市場比較法,從其收益價值出發,根據一個合理、公允的資產回報率,概算出房地產價值。

商業地產的租金收入水平的高低,主要取決于以下三個方面:

首先,城市人口的流動性,人口變化趨勢,及供需狀況。 

判斷一個城市是否有活力,首先要看這個城市是否有持續性的人口流入,關注人口機械增長數值數據,這個數值越大,說明人口凈流入越多,代表這個城市的經濟發展處于相對高速發展階段。人口是城市活力的根本,有人口,才會有需求;有需求,才會有租房、買房,才會有交易;有交易,房子才會有流動性,才能利于變現,才能更大程度的體現和穩定房地產價值。2018 年我國大部分省份的人口情況如表一所示。對于那些嚴重收縮型城市,人口流失嚴重、產業衰退嚴重、經濟收縮嚴重,這種城市的商業地產我們要審慎。

從上表中,我們可以大概依據各省份的數據,結合考慮各省重點城市的具體情況,諸如廣東、重慶、四川成都、上海、天津等地的人口流入比較活躍,相對來說,其商業地產、住宅市場未來的流動性和增值保值功能,會相對比那些人口流失嚴重的省份及地區好很多。

其次,房地產在其城市中的具體區域。

房地產價值的首要決定因素就是區位和位置,區位位置的不同,直接影響房地產價值。一線城市的核心區域的商業地產,和四五線城市的商業地產的價值完全不可同日而語;同為上海南京西路的沿街商鋪,馬路兩邊的租金就有不小的區別,體現在房地產價值上,也就區別很大。

同時,我們還需要經過實地調研,判斷一個區域二手房市場活躍度,其中一個比較有效且簡單直觀的方法,就是去標的房地產的周圍實地觀察區域內二手房中介門店的數量及當地的住宅、非住宅房地產的交易數量。中介門店越多的區域,二手房市場活躍度相對越高;交易量越大,二手房出租、出售越容易,空置期越短、空置率越低,房地產的價值及交易價值越能體現。

最后,觀察房地產二手交易結構及稅費。

萬一作為增信措施的房地產,由于項目執行的原因,需要轉讓變現以收回融資租賃款,在房地產轉讓變現的交易過程中,會產生房地產交易稅費,作為金融機構,我們最終只能實際獲得稅后的交易價款,所以稅費率的高低,決定了最終可以取得的實際價值。 

作為租金收入,也有這個稅費的問題,我們需要考量其稅前和稅后的租金收入情況。還要根據該區域的房地產租賃的慣例,比如,有的房產出租時,有一定時限的免租期優惠,作為實際租金收入,優惠其實就是減少了租金收入水平,應該具體考慮其對租金收入測算的影響,再綜合判斷該商業地產的價值。 

根據以上的分析,商業地產的價值走向趨勢,需要結合其具體坐落區位,該區位的經濟發展趨勢,人口流動的發展趨勢,再結合考察房地產未來收益價值的基礎上,得出一個公允的價值趨勢判斷。 

根據這些基本原理出發,我們對商業地產中的幾種類型的價值趨勢作以下簡單分析。 

一、零售及娛樂商業物業:

一般常見的零售型及娛樂型商業物業有商場、店鋪、商業綜合體等。受近幾年來互聯網電子商務的沖擊,零售型商業物業的日常購物交易量受到比較大的沖擊,零售企業的店鋪經營收入下降明顯,進而導致商業物業的空置率升高,影響物業的租金水平和租金收入。零售型商業地產的整體價值偏于走弱。高檔物品銷售的商業物業,受到互聯網銷售的影響相對較少,不過價值也在穩中稍降。商業綜合體,則主要看其區位情況及人口密度,區位位于經濟處于上升階段、區域人口處于不減少的,結合良好的管理及運作,其價值保持穩定。商業綜合體的價值趨勢結合當地、具體區域的經濟發展及定位,同趨勢變化。 

二、酒店及養老地產物業:

隨著經濟的發展,商務活動的增多,商務住宿的需求保持增加;同時,隨著居民可支配收入的增加,休閑旅游需求的增加,同時也會增加旅游住宿的需求;隨著經濟的發展,居民醫療保障水平的增加,人均壽命逐年增加,人口老齡化的問題越來越嚴重,社會對養老地產的需求未來會日益增加。滿足這些住宿需求的商業物業的價值趨勢,穩中有合適的上漲空間,流動人口趨于增多,經濟發展重點地區及區域,及旅游重點地區的,其價值走向趨于發展,反之則判斷其價值貶值。

三、餐飲物業:

餐飲類物業,隨著八項規定的穩步實施,前幾年的消費相對走弱,近幾年消費相對保持平穩,未來的房地產價值基本趨于穩定。

四、辦公樓:

去年以來的中美貿易紛爭,影響了部分商業貿易,以及國家對金融市場的屢次整頓,辦公樓中重要消費主體的金融及貿易辦公租賃需求,近期相對較為疲軟。

但經濟發展的總體趨勢不會變化,經濟發展重點地區及區域,辦公樓的價值走向趨于發展,反之則判斷其價值貶值。

作為我們租賃行業而言,回歸本源,主要的投資判斷還是以融資租賃本身的交易結構為主,考察融資租賃項目的現金收益流量為主,在滿足監管要求及風險控制要求的范圍內,再實施項目的資金投放,有關房地產抵押作為增信措施只是輔助手段。

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